調(diào)研領(lǐng)導(dǎo)：何 川
發(fā)布于：2023-11-22
調(diào)研主題
集團(tuán)交通樞紐綜合開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)運(yùn)營(yíng)情況
調(diào)研方式及過程
針對(duì)項(xiàng)目建設(shè)運(yùn)營(yíng)問題：
6月6日，親自帶領(lǐng)調(diào)研工作組，赴雙堰項(xiàng)目開展實(shí)地調(diào)研，通過實(shí)地查看和現(xiàn)場(chǎng)座談交流，了解項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)展、酒店前期籌劃情況及當(dāng)前存在的問題。
5月30日，結(jié)合集團(tuán)以前施工的項(xiàng)目后期招商、改造存在的問題，到項(xiàng)目管理分公司對(duì)微電園項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段商業(yè)策劃定位存在不明確事項(xiàng)及與軌道、公交權(quán)屬單位溝通明確事項(xiàng)予以調(diào)研指導(dǎo)。
針對(duì)酒店經(jīng)營(yíng)問題：
2月至6月期間，先后與萬豪、凱悅、雅高、亞朵、華住、開元等酒店品牌方、投資人、經(jīng)營(yíng)管理方洽談，通過線上會(huì)議、線下座談等方式交流酒店投資經(jīng)營(yíng)相關(guān)問題。
4月至6月期間，帶領(lǐng)項(xiàng)目管理分公司安質(zhì)部、營(yíng)銷部前往東方蔚萊酒店、解放碑亞朵S酒店、沙坪壩站全季酒店、華美達(dá)安可酒店等開展實(shí)地考察學(xué)習(xí)，并與酒店經(jīng)營(yíng)人員、投資人等進(jìn)行座談，了解不同酒店人員配置標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)體系及軟硬件配置標(biāo)準(zhǔn)。
6月27日，項(xiàng)目管理分公司安質(zhì)部實(shí)地考察兩路口亞朵酒店裝修施工現(xiàn)場(chǎng)，調(diào)研酒店裝修所涉各項(xiàng)工程材料選用、施工工藝、現(xiàn)場(chǎng)管理等細(xì)節(jié)要求。
4月6日，何川組織雙堰項(xiàng)目酒店自主經(jīng)營(yíng)可行性專題會(huì)研究，并于6月16日提報(bào)集團(tuán)黨委會(huì)、經(jīng)理辦公會(huì)研究。
6月7日，何川組織項(xiàng)目管理分公司與金通公司進(jìn)行座談，就酒店經(jīng)營(yíng)管理成本主要類目及費(fèi)用、成本管控重難點(diǎn)、酒店客源結(jié)構(gòu)、酒店組織架構(gòu)及經(jīng)營(yíng)授權(quán)等問題展開交流。
7月10日，組織專題會(huì)討論并明確酒店具體功能需求、定位和設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，梳理工作內(nèi)容，明確時(shí)間節(jié)點(diǎn)、責(zé)任部門和要求。
目前，督導(dǎo)項(xiàng)目管理分公司按計(jì)劃推進(jìn)酒店經(jīng)營(yíng)顧問咨詢單位招標(biāo)、精裝修設(shè)計(jì)單位的招標(biāo)、酒店VI設(shè)計(jì)、商標(biāo)注冊(cè)等相關(guān)工作。
調(diào)研發(fā)現(xiàn)問題
一、項(xiàng)目策劃、功能定位缺乏全面性，營(yíng)運(yùn)規(guī)劃滯后，影響工作開展并出現(xiàn)設(shè)計(jì)代替策劃現(xiàn)象
雙堰項(xiàng)目：酒店產(chǎn)品在策劃階段，功能定位為經(jīng)濟(jì)型快捷酒店，營(yíng)運(yùn)策劃階段定位為四星級(jí)酒店+辦公。因營(yíng)運(yùn)規(guī)劃滯后，設(shè)計(jì)調(diào)整工作開展較晚，影響建設(shè)進(jìn)度。
微電園站一體化綜合開發(fā)項(xiàng)目：項(xiàng)目計(jì)劃年底開工，現(xiàn)即將進(jìn)入施工圖設(shè)計(jì)階段，但項(xiàng)目定位策劃仍在調(diào)整，給下步方案報(bào)批報(bào)建和施工圖設(shè)計(jì)帶來不確定因素。
二、對(duì)項(xiàng)目商業(yè)策劃定位不明確，增加招商難度，商戶需求要素不滿足
雙堰項(xiàng)目：該項(xiàng)目酒店樓產(chǎn)品定位為經(jīng)濟(jì)型快捷酒店，方案、施工圖全部按經(jīng)濟(jì)型酒店標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行設(shè)計(jì)。現(xiàn)酒店樓產(chǎn)品經(jīng)專業(yè)商業(yè)策劃定位為星級(jí)酒店，要增設(shè)電梯、廚房和餐廳。
樞紐·金沙街項(xiàng)目：該項(xiàng)目在沙樞紐已建成運(yùn)營(yíng)基礎(chǔ)上進(jìn)行調(diào)規(guī)并進(jìn)一步優(yōu)化改造，前期規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)并未確定后期經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)等問題，現(xiàn)后期商業(yè)策劃要求涵蓋餐飲業(yè)態(tài)商鋪，對(duì)煙道及項(xiàng)目通氣情況增加需求。
三、項(xiàng)目商業(yè)策劃定位不明確，對(duì)設(shè)計(jì)工作指導(dǎo)不足，增加了項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)期安全管理風(fēng)險(xiǎn)
半島驛站項(xiàng)目，商業(yè)街為退臺(tái)式露臺(tái)，裝修設(shè)計(jì)地面鋪貼為瓷磚。雨天，露臺(tái)地面積水，極易打滑，造成人員跌倒，存在較大安全隱患。
四、對(duì)項(xiàng)目建造標(biāo)準(zhǔn)及交付標(biāo)準(zhǔn)缺少研究決策，造成項(xiàng)目無效成本投入，建設(shè)投資不可控
半島驛站項(xiàng)目3#樓定位是便捷酒店，自持物業(yè)，長(zhǎng)期出租。主體為鋼結(jié)構(gòu)形式，對(duì)于酒店不是必須需求，此類高企成本視為項(xiàng)目建設(shè)無效成本。
雙堰項(xiàng)目有約近兩萬平方米的室內(nèi)公交站場(chǎng)、公交軌道換乘大廳。對(duì)于公交、軌道集團(tuán)的移交物業(yè)的建造及交付標(biāo)準(zhǔn)沒有指導(dǎo)或參照。易造成該部分設(shè)計(jì)及投資過高或過低，存在移交風(fēng)險(xiǎn)以及二次改造施工及改造成本投入風(fēng)險(xiǎn)。
五、項(xiàng)目治理決策機(jī)構(gòu)不明確，團(tuán)隊(duì)之間溝通協(xié)調(diào)不暢通，影響項(xiàng)目策劃定位的適配性
項(xiàng)目前期策劃需有明確的思路指導(dǎo)實(shí)際工作，如前期策劃治理機(jī)構(gòu)變化，可能會(huì)導(dǎo)致項(xiàng)目進(jìn)度延誤、項(xiàng)目成本增加、項(xiàng)目質(zhì)量下降、項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)需重新培訓(xùn)和協(xié)調(diào)以及項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)增加等一系列問題。
整改思路建議
一、“以終為始”，提高前期定位與后期運(yùn)營(yíng)的適配性，確保項(xiàng)目前期定位與后期運(yùn)營(yíng)不脫節(jié)
（一）做好項(xiàng)目調(diào)研工作，確定項(xiàng)目定位和功能落位，減少定位偏差，按步驟操作：
1.調(diào)研前明確項(xiàng)目需求，確定需收集信息和數(shù)據(jù)。2.確定項(xiàng)目組織結(jié)構(gòu)和目標(biāo)。3.選擇合適調(diào)研方法。4.根據(jù)調(diào)研方法和目標(biāo)，收集與項(xiàng)目相關(guān)的信息。5.分析信息，提取關(guān)鍵數(shù)據(jù)和觀點(diǎn)，確定項(xiàng)目目標(biāo)定位，評(píng)估調(diào)研結(jié)果可靠性和有效性。6.撰寫調(diào)研報(bào)告，包括項(xiàng)目定位和功能落位。
（二）以精準(zhǔn)的業(yè)態(tài)定位與功能落位指導(dǎo)項(xiàng)目設(shè)計(jì)工作
1.要把客戶和運(yùn)營(yíng)主體單位的需求研究清楚，把商家需求研究清楚，把未來發(fā)展要求研究清楚，把整個(gè)項(xiàng)目的運(yùn)行要求與條件研究清楚。2.及時(shí)開展專項(xiàng)深度策劃工作，為項(xiàng)目設(shè)計(jì)提供詳細(xì)依據(jù)。從項(xiàng)目設(shè)計(jì)開始，避免出現(xiàn)與運(yùn)營(yíng)主體單位、終端目標(biāo)客戶需求脫節(jié)的情況。3.以調(diào)研報(bào)告為基礎(chǔ)，通過設(shè)計(jì)任務(wù)單的形式將策劃需求指示給設(shè)計(jì)單位，落實(shí)到項(xiàng)目設(shè)計(jì)中。
（三）合理組織項(xiàng)目實(shí)施，確保項(xiàng)目整體交付。
二、組建前期專項(xiàng)研究小組，明確崗位權(quán)責(zé)，梳理工作機(jī)制和規(guī)則，形成清單式的標(biāo)準(zhǔn)化工作手冊(cè)
1. 建議集團(tuán)成立項(xiàng)目前期研究小組，由集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)牽頭，商管公司或資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)部組織，土地中心、項(xiàng)目策劃、設(shè)計(jì)、工程、成本人員參與，在項(xiàng)目拿地之前，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究，基于項(xiàng)目定位+建設(shè)+運(yùn)營(yíng)的全生命周期進(jìn)行定位、策劃及項(xiàng)目成本、收益測(cè)算。
2. 梳理項(xiàng)目前期工作的機(jī)制及流程，制定實(shí)施細(xì)則、下發(fā)指導(dǎo)手冊(cè)。集團(tuán)在成立前期研究小組之后，應(yīng)對(duì)具體的研究工作標(biāo)準(zhǔn)、思路、成果進(jìn)行梳理，梳理工作機(jī)制和流程，建議在適當(dāng)時(shí)機(jī)引入第三方專業(yè)咨詢公司，進(jìn)行項(xiàng)目前期的深入研究和科學(xué)預(yù)判，幫助集團(tuán)前期工作小組盡快成長(zhǎng)和專業(yè)化；對(duì)已實(shí)施項(xiàng)目定期回顧，沉淀項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)，梳理各業(yè)態(tài)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)化手冊(cè)，指導(dǎo)項(xiàng)目公司設(shè)計(jì)及建設(shè)落地實(shí)施。并逐步形成投資標(biāo)準(zhǔn)化。
調(diào)研成果轉(zhuǎn)換進(jìn)度
