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一、項目基本情況

濕地公園TOD片區(qū)是廈門市第一批片區(qū)綜合開發(fā)項目之一。該項目位于廈門本島湖里區(qū)東部、五緣灣南岸，北臨五緣灣濕地公園，自然景觀條件優(yōu)越。片區(qū)原為坂美村及周邊用地，因存在安全隱患房屋集中成片、違法建筑較多、公共配套及基礎(chǔ)設(shè)施不足、土地利用低效、歷史文化資源少等問題，經(jīng)過兩年多的征拆和土地整理，形成凈地具備開發(fā)條件。

為加快推動廈門市舊廠房、舊城鎮(zhèn)、舊村莊改造盤活利用等城市開發(fā)建設(shè)，推進(jìn)軌道交通TOD理念，打造高質(zhì)量完整社區(qū)、實(shí)現(xiàn)產(chǎn)城融合，廈門市通過一體化城市設(shè)計、片區(qū)綜合開發(fā)等做法，創(chuàng)新“產(chǎn)城融合+土地開發(fā)運(yùn)營”成片開發(fā)模式。2021年，通過開展面向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的規(guī)劃咨詢方案征集確定了片區(qū)方案，并轉(zhuǎn)化為土地出讓規(guī)劃設(shè)計條件。項目由7個子地塊組成，總建筑面積約60萬㎡，計容35萬㎡，擬建設(shè)16棟住宅，3棟辦公樓，2棟公寓以及集中商業(yè)；同步配建社區(qū)用房、居家養(yǎng)老用房、公交樞紐等公共服務(wù)設(shè)施。地上4-33層，地下2-3層，最高建筑高度約130米。

2021年12月，廈門軌道集團(tuán)競得該地塊，項目總投資約140億元，計劃分三期開發(fā)。2022年5月開工建設(shè)，目前一期住宅裝修、外立面、景觀方案施工完成；二期商業(yè)主體結(jié)構(gòu)已封頂90%左右，三期住宅計劃將于近期封頂。軌道交通方面，軌道2號線從片區(qū)中央穿過，現(xiàn)已建成并開通濕地公園站。

二、改造主體和改造模式

（一）部門聯(lián)動推動舊村改造拆除重建

1.合理確定城市舊村拆除新建改造模式

五緣灣濕地公園項目位于廈門市湖里區(qū)東部舊村改造范圍內(nèi)，涉及浦東、坂美、侖后、下邊4個自然社，安全隱患房屋集中成片、違法建筑較多、公共配套及基礎(chǔ)設(shè)施不足，為促進(jìn)城市功能、生產(chǎn)生活、產(chǎn)業(yè)發(fā)展全方位有機(jī)融合，推動城市建設(shè)發(fā)展轉(zhuǎn)型升級，該項目按照拆除新建模式進(jìn)行舊村改造。由市、區(qū)兩級政府主導(dǎo)，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)、整體推進(jìn)舊村整村改造工作，采取“整村、整體，一次性拆遷改造”的思路，因地制宜規(guī)劃產(chǎn)業(yè)和公建配套用地，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展和城區(qū)面貌的雙提升，鼓勵國有企業(yè)參與具體建設(shè)和運(yùn)營，實(shí)現(xiàn)多方共贏。

2.聯(lián)動統(tǒng)籌“指揮部+街道+國企+社區(qū)”改造機(jī)制

組建片區(qū)指揮部，由區(qū)級領(lǐng)導(dǎo)擔(dān)任總指揮，所在街道主要領(lǐng)導(dǎo)和國企負(fù)責(zé)人擔(dān)任副總指揮，街道社區(qū)配合開展征拆工作；區(qū)政府與市屬國企集團(tuán)簽訂項目委托協(xié)議，國企具體實(shí)施片區(qū)內(nèi)土地房屋征收工作，并負(fù)責(zé)公建配套、安置房建設(shè)等；將規(guī)劃、征拆、招商、建設(shè)、運(yùn)營等改造的每個環(huán)節(jié)都列入計劃，明確完成時間，打造改造閉環(huán)，全鏈條管理，全程跟蹤推進(jìn)。

（二）創(chuàng)新TOD片區(qū)綜合開發(fā)模式

在政府主導(dǎo)的土地開發(fā)模式的基礎(chǔ)上，創(chuàng)新土地綜合開發(fā)模式，引入市場化社會主體參與片區(qū)綜合開發(fā)的前期策劃、城市設(shè)計、資金平衡測算，通過提升規(guī)劃策劃水平、導(dǎo)入優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)資源等措施。

1.劃定組團(tuán)研究范圍突出片區(qū)綜合開發(fā)

在片區(qū)的前期策劃過程中，分別劃定組團(tuán)范圍（研究范圍）和計劃出讓范圍（詳細(xì)城市設(shè)計范圍），組團(tuán)范圍將計劃出讓范圍及周邊地區(qū)納入研究范疇，開展控制性詳細(xì)規(guī)劃層面及片區(qū)城市設(shè)計方面的研究，對片區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展、功能業(yè)態(tài)、綜合服務(wù)配套、空間格局形態(tài)、地下空間利用與互連互通、道路交通組織、景觀風(fēng)貌改善等方面提出建議；計劃出讓范圍開展本項目的空間詳細(xì)設(shè)計，包括功能與業(yè)態(tài)策劃、建筑概念設(shè)計、景觀設(shè)計等，并提出建設(shè)運(yùn)營模式及投資估算。

2.綜合規(guī)劃片區(qū)統(tǒng)籌規(guī)劃指標(biāo)彈性控制

打破以往出讓用地分散、規(guī)模較小、業(yè)態(tài)單一的模式，開發(fā)方式從“單點(diǎn)開發(fā)”轉(zhuǎn)向“片區(qū)統(tǒng)籌”。在地塊方案征集時僅明確總計容建筑面積和商品住宅、保障性租賃住房及服務(wù)配套設(shè)施的建筑面積，預(yù)留了一定面積作為彈性建設(shè)內(nèi)容，要求參賽單位結(jié)合市場運(yùn)營需求提出具體功能設(shè)置建議，豐富片區(qū)功能業(yè)態(tài)，激活片區(qū)活力，鼓勵產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入。按照完整社區(qū)、產(chǎn)城融合、站城一體等理念，將居住和商業(yè)、辦公等產(chǎn)業(yè)用地組合包裝進(jìn)行成片出讓、混合開發(fā)，推動軌道沿線片區(qū)向功能復(fù)合、綜合運(yùn)營的TOD成片開發(fā)經(jīng)營模式轉(zhuǎn)變，提升片區(qū)整體品質(zhì)與價值。

3.完善公共服務(wù)配套打造完整社區(qū)

按照“完整社區(qū)”建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，設(shè)置了社區(qū)服務(wù)大廳、社區(qū)警務(wù)室、司法幫扶所、社區(qū)書店、郵政中心支局、生鮮超市便利店、老年人日間照料中心等，將公共服務(wù)配套納入出讓條件，由市場開發(fā)主體出資建設(shè)，按約定的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)建成后無償移交給政府相關(guān)部門，不用再單獨(dú)選址、立項和建設(shè)。以重點(diǎn)項目突破帶動多個領(lǐng)域整體創(chuàng)新，兼顧短期效益和長期效益，推動經(jīng)濟(jì)效益、社會效益、生態(tài)效益融合提升（除一次性土地出讓收入以及可售業(yè)態(tài)帶來的短期開發(fā)收益與稅收外，隨著商業(yè)、辦公等投入經(jīng)營，還將帶來持續(xù)的經(jīng)營收入、稅收、產(chǎn)值和就業(yè)）。

4.用地功能復(fù)合創(chuàng)新土地供地方式

打破傳統(tǒng)土地出讓模式，探索土地綜合開發(fā)模式創(chuàng)新，豐富用地功能推進(jìn)多用途綜合開發(fā)，創(chuàng)新帶“城市設(shè)計圖則”供地，將城市設(shè)計方案編制前置于土地出讓環(huán)節(jié)，由城市規(guī)劃委員會、市建筑景觀專委會等高層級會議研究確定中標(biāo)設(shè)計方案，并將設(shè)計方案轉(zhuǎn)換為規(guī)劃設(shè)計條件納入土地出讓合同，加強(qiáng)城市設(shè)計管控的執(zhí)行力，盤活存量土地資源，有力提升土地利用管理精細(xì)化水平和廈門城市建設(shè)品質(zhì)。

三、低效用地再開發(fā)取得的成效

（一）高水平規(guī)劃設(shè)計塑造空間環(huán)境

通過公開征集方式，引入國內(nèi)知名房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和國際頂尖設(shè)計團(tuán)隊，合作參與片區(qū)綜合開發(fā)的前期策劃、城市設(shè)計，推動片區(qū)高起點(diǎn)規(guī)劃、高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，塑造高質(zhì)量發(fā)展、高品質(zhì)生活、綠色生態(tài)、充滿活力的城市空間環(huán)境。濕地公園TOD項目中標(biāo)方案的設(shè)計單位為AECOM（艾奕康），凱達(dá)環(huán)球、甘斯勒（Gensler）、歐博邁亞、伍茲貝格等國際知名設(shè)計機(jī)構(gòu)也參與方案征集活動。

（二）優(yōu)先選擇存量用地進(jìn)行片區(qū)綜合開發(fā)

結(jié)合城市低效用地及現(xiàn)有凈地分布、片區(qū)收儲征拆進(jìn)展等情況，優(yōu)先選擇安全隱患房屋集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后、民生改善需求較為迫切地區(qū)，對城市發(fā)展有結(jié)構(gòu)性影響的城中村、老舊街區(qū)如位于城市重要的中心區(qū)、TOD重點(diǎn)開發(fā)區(qū)以及城市重要的門戶的節(jié)點(diǎn)區(qū)域，經(jīng)過充分論證，存量用地的改造方式為拆舊建新的，選擇有條件的軌道站點(diǎn)開展周邊片區(qū)綜合開發(fā)，以重點(diǎn)項目帶動區(qū)域整體品質(zhì)提升創(chuàng)新。

（三）打造立體交通體系實(shí)現(xiàn)上下風(fēng)貌協(xié)調(diào)

以“TOD交通一體化”為設(shè)計核心，考慮地下空間的整體設(shè)計，統(tǒng)籌交通組織、商業(yè)功能、停車場等因素，串聯(lián)地塊內(nèi)各個功能空間，綜合開發(fā)利用地下空間。項目把相鄰的多塊建設(shè)用地以及地塊之間的綠軸、市政道路整體納入設(shè)計和出讓范圍，整體打造風(fēng)貌協(xié)調(diào)統(tǒng)一的特色區(qū)域。在保障公共開放綠地屬性的前提下，通過下沉廣場、二層空中連廊等方式串聯(lián)空間，形成地上地下互連互通、充滿活力的“城市活力新樞紐”。

（四）配建高質(zhì)量公建設(shè)施構(gòu)建完整社區(qū)

公開方案征集在項目出讓范圍之外，設(shè)定了組團(tuán)范圍，鼓勵參賽單位結(jié)合片區(qū)規(guī)劃和未來發(fā)展理念，通過分析評估組團(tuán)內(nèi)的建設(shè)現(xiàn)狀、區(qū)域發(fā)展趨勢，優(yōu)化片區(qū)功能構(gòu)成，完善片區(qū)內(nèi)綜合管理、文化活動、商業(yè)服務(wù)、助老撫幼、環(huán)境衛(wèi)生等各類綜合配套服務(wù)設(shè)施，并預(yù)留未來發(fā)展需求。中標(biāo)方案通過研究分析，在出讓范圍內(nèi)補(bǔ)齊所在組團(tuán)的公建配套短板，設(shè)置社區(qū)服務(wù)大廳、社區(qū)警務(wù)室、司法幫扶所、綜合文化活動中心、郵政中心支局、生鮮超市便利店、老年人日間照料中心、環(huán)網(wǎng)站等多樣化社會綜合服務(wù)設(shè)施，滿足完整社區(qū)的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和要求，構(gòu)筑“5-10-15”分鐘生活圈。

四、主要做法

（一）建立舊村整村拆遷聯(lián)動機(jī)制

由市、區(qū)兩級政府主導(dǎo)，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)、整體推進(jìn)舊村整村改造工作，委托市屬國有企業(yè)負(fù)責(zé)具體實(shí)施。采取“整村、整體，一次性拆遷改造”的思路，充分調(diào)動社區(qū)和市屬國企的積極性，在短期內(nèi)一次性實(shí)現(xiàn)舊村整村拆遷，一次性實(shí)現(xiàn)新區(qū)和配套全面建成。堅持“高標(biāo)準(zhǔn)、高顏值、高素質(zhì)、高品質(zhì)”的規(guī)劃思路，一次規(guī)劃、分步實(shí)施。因地制宜規(guī)劃產(chǎn)業(yè)和公建配套用地，以補(bǔ)齊民生短板為重點(diǎn)，優(yōu)先保證安置房用地，盡量擴(kuò)大公共服務(wù)綜合用地，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展和城區(qū)面貌的雙提升，實(shí)現(xiàn)多方共贏。

（二）規(guī)劃統(tǒng)籌優(yōu)化片區(qū)功能構(gòu)成

規(guī)劃統(tǒng)籌推動片區(qū)高起點(diǎn)規(guī)劃、高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，在片區(qū)的前期策劃過程中，將計劃出讓范圍及周邊地區(qū)納入研究范疇，開展控制性詳細(xì)規(guī)劃層面及片區(qū)城市設(shè)計方面的研究，對片區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展、功能業(yè)態(tài)、綜合服務(wù)配套、空間格局形態(tài)、地下空間利用與互連互通、道路交通組織、景觀風(fēng)貌改善等方面提出建議，引入市場化社會主體參與片區(qū)綜合開發(fā)的前期策劃、城市設(shè)計、資金平衡測算。通過公開征集設(shè)計方案的方式，引入國內(nèi)知名當(dāng)?shù)禺a(chǎn)企業(yè)和國內(nèi)外頂尖設(shè)計團(tuán)隊合作參與片區(qū)綜合開發(fā)的前期策劃和城市設(shè)計方案編制；鼓勵參賽單位結(jié)合區(qū)域發(fā)展區(qū)域與項目建設(shè)理念，優(yōu)化片區(qū)功能構(gòu)成，完善各類綜合配套。

（三）創(chuàng)新帶“城市設(shè)計圖則”土地供應(yīng)

打破傳統(tǒng)土地出讓模式，將城市設(shè)計方案編制前置于土地出讓環(huán)節(jié)，在方案征集時僅明確總計容建筑面積、住宅及配套設(shè)施的建筑面積，預(yù)留一定比例指標(biāo)作為彈性建設(shè)內(nèi)容，由參賽單位提出具體功能建議。由城市規(guī)劃委員會、市建筑景觀專委會等召開會議確定中標(biāo)涉及方案。按程序?qū)ζ瑓^(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃進(jìn)行調(diào)整，并按照剛性與彈性規(guī)劃設(shè)計條件管控相結(jié)合的方式將城市設(shè)計方案精準(zhǔn)轉(zhuǎn)換為出讓地塊的規(guī)劃設(shè)計條件，納入土地出讓合同，進(jìn)一步加強(qiáng)城市設(shè)計管控的執(zhí)行力。

（四）探索站城一體地上地下綜合開發(fā)

通過地上、地下一體化的規(guī)劃設(shè)計和土地供應(yīng)，實(shí)現(xiàn)地上地下空間綜合開發(fā)，將片區(qū)綜合開發(fā)將軌道站點(diǎn)建設(shè)與周邊舊村城市更新改造相結(jié)合，實(shí)現(xiàn)多功能復(fù)合利用。在軌道地鐵2號線主線設(shè)計之初就統(tǒng)籌規(guī)劃，將周邊舊村結(jié)合車站進(jìn)行成片規(guī)劃和“站城一體化”設(shè)計，以“TOD交通一體化”為設(shè)計核心，考慮地下空間的整體設(shè)計，結(jié)合地鐵建設(shè)同步進(jìn)行拆除和平整。通過統(tǒng)籌謀劃、整體設(shè)計，建構(gòu)功能復(fù)合、地上地下互連互通、充滿活力的立體城市，提升片區(qū)整體品質(zhì)與價值。

五、政策經(jīng)驗(yàn)

（一）出臺帶“城市設(shè)計圖則”供地規(guī)程

充分發(fā)揮城市設(shè)計的管控指導(dǎo)作用和綜合開發(fā)項目在城市建設(shè)品質(zhì)中的引領(lǐng)作用，探索綜合開發(fā)項目帶“城市設(shè)計圖則”供地，在總結(jié)片區(qū)綜合開發(fā)項目實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，出臺《綜合開發(fā)項目帶城市設(shè)計圖則供地規(guī)程》，并配套編制《成片綜合開發(fā)一體化設(shè)計規(guī)劃咨詢流程圖》和《城市設(shè)計圖則轉(zhuǎn)化技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)》，規(guī)范綜合開發(fā)城市設(shè)計咨詢征集方式、編制單位確定、牽頭部門、咨詢工作方案內(nèi)容、土地出讓方案編制、圖則轉(zhuǎn)換技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)等片區(qū)綜合開發(fā)工作流程，推動優(yōu)秀城市設(shè)計方案落地實(shí)施。

（二）強(qiáng)化城市綜合開發(fā)規(guī)劃指引

為充分發(fā)揮規(guī)劃統(tǒng)籌及引領(lǐng)作用，強(qiáng)化土地要素在城市規(guī)劃建設(shè)發(fā)展中的支撐，促進(jìn)城市綜合開發(fā)項目的發(fā)展，根據(jù)《福建省人民政府辦公廳關(guān)于強(qiáng)化規(guī)劃引領(lǐng)和用地支撐促進(jìn)城市建設(shè)品質(zhì)提升的通知》相關(guān)規(guī)定，出臺《廈門市關(guān)于強(qiáng)化規(guī)劃引領(lǐng)和用地支撐促進(jìn)城市建設(shè)品質(zhì)提升的規(guī)劃指引》，明確廈門市綜合開發(fā)項目的定義、適用范圍、實(shí)施流程、主要類型及相關(guān)鼓勵措施，科學(xué)引導(dǎo)各區(qū)開展具體綜合開發(fā)工作，不斷提升城市建設(shè)品質(zhì)。